Напомним, что в 2019 году были приняты поправки в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Поправками предусмотрен переход на новую форму управления – объединение собственников имущества и простое товарищество вместо кооперативов собственников квартир по принципу: «один дом – одно объединение – один счёт».
И по закону КСК могут просуществовать в рамках переходного периода до 1 июля этого года.
15 марта 2023 года главой государства был подписан закон, согласно которому были внесены очередные поправки. Они предусматривают ограничение по количеству квартир при выборе формы управления. Появится новая форма управления для тех домов, где количество квартир не превышает 16, – НСУ, или непосредственное совместное управление. Если в доме больше 16 квартир, но меньше тридцати, – ПТ, больше 30 квартир – ОСИ.
– При НСУ открытие счетов не обязательно, – рассказал в ходе пресс-конференции руководитель отдела жилищной инспекции акимата Рудного Меирбек Исмагулов. – Такие дома вправе объединиться и нанять управляющего, либо управляющую компанию. Поправки вступят в силу по истечении 60 дней с момента подписания, то есть 16 мая этого года. Также принятые поправки регулируют ситуации, когда жильцы не могут достичь соглашения при выборе формы управления. Так, вводится норма о предоставлении возможности жилищной инспекции определять временно управляющую компанию на период до одного года.
Временно управляющие компании тоже будут обязаны открыть два счета в банке второго уровня – на текущее содержание и на капитальный ремонт. В каком банке будут открыты счета, лучше решить сразу на общем собрании, иначе этот момент позже напомнит о себе, не дав зарегистрировать новую форму управления.
В Рудном имеется 773 многоквартирных жилых дома, из них 171 не подлежит переходу на новую форму управления объектом кондоминиума. Собственники квартир и нежилых помещений 573 (95,2 процента) многоквартирных жилых домов организовали простое товарищество, 29 (4,8 процента) многоквартирных жилых домов – объединение собственников имущества. Перешедшие в ПТ дома после изменений подлежат переходу в ОСИ.
Из уже сформированных ОСИ в пример другим можно поставить «Качарская, 53» и «Сандригайло, 98», которые довольно-таки неплохо сплотились: жители совместно отмечают праздники.
Большинство домов в городе подлежат переходу в ОСИ. Для его создания необходимо провести собрание инициативной группы. В составе – не менее 10 процентов от количества квартир и нежилых помещений, и оформить уведомление о созыве собрания. Если собственники квартир не могут сформировать инициативную группу, то инициировать собрание вправе жилищная инспекция.
Вторым шагом будет уведомление собственников с помощью объявлений в общедоступных местах, либо индивидуально. Главное – не позднее 10 дней до момента проведения собрания. Собрание о выборе формы управления считается легитимным при участии не менее 50 процентов собственников, решение принимается при согласии большинства присутствующих.
– В прошлом году провели больше 1500 собраний совместно с управляющими компаниями, председателями ПКСК. Хочу сделать основной акцент на то, что без избрания председателя и членов совета дома (не менее трёх человек), ревизионной комиссии, либо ревизора, создание ОСИ невозможно. В каждом доме необходимо избрать этих пятерых человек. Председатель избирается на один год, совет дома, ревизионная комиссия и ревизор – на три года, – дополнил Меирбек Исмагулов.
Один из главных моментов при создании ОСИ – правильно посчитать голоса, оформить протокол собрания и собрать полный пакет документов, который сдаётся в ЦОН для регистрации в качестве юридического лица.
После регистрации ОСИ необходимо выбрать управляющего, либо управляющую компанию. Но не каждый сможет быть управляющим.
– Управляющий должен соответствовать определенным требованиям, иметь опыт работы, соответствующее образование, пройти обучение и сдать квалификационный экзамен, – пояснил руководитель отдела жилищной инспекции Рудного. – Без этого управлять жилыми домами невозможно. Либо же председатели ОСИ могут напрямую заключить договоры с субъектом сервисной деятельности, в том случае, если председатель будет сам заниматься заключением договоров, ведением бухгалтерского учета, взысканием задолженностей и прочей работой.
Стоит учесть, что тариф для всех ОСИ/ПТ/НСУ должен быть не меньше общеутвержденного – 64-68 тенге за квадратный метр. Не более 30 процентов расходов должно уходить на управление, а не менее 70 процентов – на содержание дома. Исключением являются только дома недавней постройки, возведенные за последние 10 лет. У них будет минимальный тариф – 40,3 тенге за квадратный метр в месяц.
К расходам управления относится оплата труда за ведение бухгалтерского учёта, статистической налоговой отчётности, оплата труда председателю, налоги, банковские услуги, оплата за расчётно-кассовое обслуживание, расходы на содержание офиса.
Расходы на содержание общего имущества включают в себя: дезинфекцию подвальных помещений и других мест общего пользования, техническое обслуживание и локализацию аварий общедомовых инженерных систем, систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции. Обеспечение санитарного состояния мест общего пользования, земельного участка придомовой территории, озеленение, посадка, уход, обрезка насаждений, санитарная очистка мусоропровода, уборка листьев, снега и наледи, в том числе приобретение, установка и сервисное обслуживание общедомовых приборов учета.
Проще говоря, чтобы решить любую возникшую проблему в доме, нужно будет вложиться всем жильцам.
Лифты в многоквартирных домах находятся на балансе отдела ЖКХ. В городе их 149.
Жилищная инспекция осуществляет государственный надзор за соблюдением требований безопасной эксплуатации опасных технических устройств.
В ее полномочия входит и проведение проверок. Сейчас они могут осуществляться в виде профилактического контроля на основании оценки степени рисков. В прошлом году проверили работоспособность 16 пассажирских лифтов, отработавших нормативный срок – более 25 лет. В связи с тем, что собственник не принял меры по своевременной замене, он был привлечен к административной ответственности. По мере выделения средств из бюджета производится замена лифтов. На этот год предусмотрена замена 15 лифтов.
На данный момент 16 человек прошли обучение на сервисных управляющих компаний, из них лишь трое сдали квалификационный экзамен. Необязательно руководители должны проходить этот экзамен, достаточно того, чтобы в штате был человек, который прошёл обучение и сдал квалификационный тест. Субъектом сервисной деятельности по законодательству является любое физическое или юридическое лицо, которое оказывает услуги.
Иван ЛЕЩЁВ,
фото автора